"Щодо розвитку сектору орендного житла в Україні". Аналітична записка

Анотація

 

В аналітичній записці розглядається сучасний стан сектору орендного житла в Україні. Сформульовано рекомендації щодо необхідних кроків держави у сфері розвитку сектору орендного житла, зокрема щодо збільшення обсягів його будівництва, підвищення рівня доступності, детінізації ринку оренди житла.

 

ЩОДО РОЗВИТКУ СЕКТОРУ ОРЕНДНОГО ЖИТЛА В УКРАЇНІ 

 

В умовах сучасної ринкової економіки сектор орендного житла є важливим елементом ринку житла. В середньому, в країнах ЄС-27 майже 2/3 – 65 % домогосподарств є власниками свого житла, з яких 44 % є власниками своїх квартир та будинків без іпотечних платежів та 21 % є власниками, які продовжують сплачувати іпотечні платежі[1]. Третина ж домогосподарств орендує житло. В Україні, за даними Держстату[2], 95,2 % домогосподарств є власниками житла, 4,8 % – орендують житло (рис. 1).

 

Джерело: за даними Третього європейського моніторингу якості життя «Якість життя в Європі: вплив кризи».

 

Проте нижчі кількісні показники сектору орендного житла в країнах ЄС та в Україні не дають підстав розглядати орендне житло як другорядне у порівнянні із житлом, що знаходиться у приватній власності. Орендне житло має певні особливості, які дозволяють розглядати його як вельми ефективний інструмент подолання житлової кризи, зокрема:

– для домогосподарств із невисоким рівнем доходів вирішення житлової проблеми на основі оренди житла є доступнішим, ніж на основі придбання житла у приватну власність. Оренда житла на відміну від іпотечного кредитування не потребує наявності у домогосподарства значних фінансових накопичень;

– наявність доступного орендного житла позитивно впливає на мобільність робочої сили. Орендарі є мобільнішими у пошуках роботи, ніж власники житла[3], що позитивно впливає на ринок робочої сили. Досвід деяких регіонів Росії свідчить про те, що економічний, особливо промисловий розвиток актуалізує необхідність створення сектору доступного орендного житла в регіоні для забезпечення його кваліфікованою робочою силою.

 

Сектор орендного житла включає два основні сегменти:

 

1. Сегмент соціального орендного житла. Сутнісна характеристика цього різновиду орендного житла полягає в тому, що плата за нього є істотно нижчою від плати за оренду житла на вільному ринку. Наприклад, в Швейцарії орендна плата за квартиру площею 80 м² (без вартості опалення та інших послуг) складає біля 1300 дол., тоді як аналогічне житло, яке має статус соціального, коштує вдвічі менше[4]. В країнах ЄС частка орендарів соціального житла складає від 0 % (Кіпр, Греція) до 31 % (Нідерланди) домогосподарств. В середньому 12 % домогосподарств країн ЄС орендують соціальне або муніципальне житло (рис. 2). Ще 3 % проживають у безкоштовних приміщеннях[5].

 

 Джерело: за даними Третього європейського моніторингу якості життя «Якість життя в Європі: вплив кризи».

 

Основними власниками соціального орендного житла є муніципалітети, кооперативи, житлові асоціації[6] та фонди. Сутнісна характеристика «соціальних домовласників» полягає в тому, що вони не отримують прибутку від орендних операцій. Орендна плата, яку вони отримують, покриває витрати на будівництво будинку та його експлуатацію, а іноді лише витрати на експлуатацію.

 

Важливу роль в процесах функціонування сектору орендного житла відіграють громадські організації, які об’єднують орендарів житла[7].

 

В Україні сегмент соціального житла – орендного житла із платою значно нижчою від ринкової – є дуже незначним. Його основу складають державне житло, яке не було приватизоване під час масової приватизації 90-х років, а також відомче (службове) житло. Кількісно зазначений сегмент можна оцінити в 1,8 % домогосподарств (біля 300 тис.), з яких – 1,6 % домогосподарств орендували державне житло, а 0,2 % – відомче[8].

 

При цьому слід врахувати, що в Україні зміст поняття «соціальне житло» є дещо іншим – вужчим, ніж в європейських країнах. Закон України «Про житловий фонд соціального призначення» № 3334-IV від 12.01. 2006 р., визначає соціальне житло як житло, що:

1) надається безоплатно;

2) надається на підставі договору найму на певний строк;

3) надається громадянам України, які потребують соціального захисту. Право на отримання соціального житла мають громадяни, розмір середньомісячного доходу яких за попередній рік у розрахунку на одну особу менший від величини опосередкованої вартості найму житла в населеному пункті[9], де вони проживають, та прожиткового мінімум, встановленого законодавством. Житло, яке відповідає вимогам Закону України «Про житловий фонд соціального призначення», слід вважати окремим різновидом соціального житла[10].    

 

Крім того, говорячи про соціальне житло в Україні, слід врахувати існування механізму квартирного обліку (т.з. «квартирної черги»), який передбачає надання громадянам, які відповідно до законодавства потребують поліпшення житлових умов, незалежно від їхніх доходів, житла на безоплатній основі. Безоплатність отримання такого житла дає серйозні підстави відносити його до категорії соціального. Проте таке соціальне (за своїм змістом) житло надається у приватну власність, а його отримувачем досить часто є категорії населення, які не є такими, що потребують соціального захисту. В 2011 р. безкоштовне житло одержали 7429 сімей-черговиків (в 2010 р. – 10770). На нашу думку, зазначений механізм не відповідає реаліям ринкової економіки, порушує принцип соціальної справедливості.

 

2. Сегмент комерційного орендного житла. Цей сегмент займає значне місце в країнах ЄС – в середньому 12 % домогосподарств орендують житло у приватних власників на комерційних засадах. Найбільшою частка комерційного орендного житла є в Німеччині, Швеції, Бельгії, Австрії, Франції (рис. 3).

 

Джерело: за даними Третього європейського моніторингу якості життя «Якість життя в Європі: вплив кризи».

 

В Україні, за даними Держстату (станом на листопад 2011 р.), 3 % домогосподарств винаймали житло у фізичних осіб[11]. Характерними особливостями ринку комерційного орендного житла в Україні є:

 

1. Домінування на ринку дрібних власників-фізичних осіб, які віддають в оренду «надлишки» свого житла, відсутність інституційних орендодавців – юридичних осіб.  

 

2. Високий рівень «тінізації» ринку комерційної житлової оренди. Основною причиною тінізації є особливості чинного законодавства, яке передбачає реєстрацію договорів оренди та оподаткування доходів орендодавця на рівні 15 %, що створює ситуацію, коли ані орендар, ані орендодавець не зацікавлені в реєстрації своїх відносин, а також відсутність у податкових органів ефективних правових інструментів притягнення громадян до декларування житлової нерухомості, яка віддається в оренду.

 

3. Низька пропозиція орендного житла в великих містах і, як наслідок, високі ціни на орендне житло, які не відповідають купівельній спроможності сімей, які могли б покращити свої житлові умови шляхом комерційної оренди.

 

Внаслідок високого рівня тінізації ринку комерційної оренди, ефективне використання механізмів прямого рент-контролю в Україні є неможливим і недоцільним[12].

 

Зміна якісних характеристик ринку комерційної оренди (зниження рівня його тінізації, підвищення рівня доступності орендного житла і т.д.) є можливою шляхом будівництва в Україні значних обсягів доступного орендного житла[13]. Враховуючи наявний світовий досвід, а також рівень купівельної спроможності українських сімей, які могли б скористатися цим механізмом для поліпшення своїх житлових умов, плата за таке житло має бути на 30-50 % нижчою від вартості комерційної оренди. Вона повинна забезпечувати витрати власника на будівництво і утримання такого житла без отримання прибутку від такої діяльності. 

 

Саме будівництво значних обсягів доступного орендного житла слід розглядати як необхідний крок у напрямку формування формального ринку оренди житла в Україні, а також як єдино можливу (принаймні на сьогодні) модель рент-контролю, впровадження якої сприятиме зниженню цін на ринку орендного житла.

 

Проте на сьогодні в Україні будівництво орендного житла практично відсутнє, в той час як в багатьох інших країнах таке будівництво є важливою складовою державної житлової політики. Так, державна програма Російської Федерації «Забезпечення доступним і комфортним житлом та комунальними послугами громадян Російської Федерації» визначає розвиток ринку доступного орендного житла і розвиток некомерційного житлового фонду для громадян, які мають невисокий рівень доходу, другим за значенням пріоритетом державної житлової політики. Вона передбачає збільшення частки введення житла в орендних багатоквартирних домах від загальної площі введення житла в багатоквартирних домах до 7,4 % до кінця 2015 р., 8,8 – до кінця 2017 р. 10 % – до 2020 р.[14].

 

Реалізовувати проект будівництва орендного житла почала Білорусь, де у найближчі 5 років планується побудувати не менше 1 млн м² орендного житла. Передбачається, що ціна на нього буде цілком доступною для громадян республіки – вдвічі меншою від ціни оренди у комерційному секторі[15].

 

Активне будівництво орендного житла здійснюється в Китаї. В травні нинішнього року в Шанхаї було офіційно введено в експлуатацію комплекс орендного житла на 4 тис. квартир. Середня вартість оренди 1 м² складає 6,5 дол.[16] До середини 2014 р. в м. Далянь буде побудовано 300 тис. м² орендного житла для 7 тис. сімей[17]. В м. Чунцин міська влада розпочала реалізацію амбіційного проекту будівництва 40 млн м² орендного житла для 2 млн жителів з низькими та середніми доходами. Планується, що орендна плата буде на 40 % нижчою від комерційної[18].    

 

Висновки та рекомендації

Відсутність в Україні розвиненого сектору орендного житла вкрай негативно впливає на соціальний і економічний розвиток країни. Інститут оренди житла практично не використовується як інструмент державної житлової політики. Єдиним винятком є державна програма оренди житла з правом викупу, розроблена Державною іпотечною установою (ДІУ)[19]. У разі затвердження зазначена програма може стати найбільш соціально ефективною серед усіх існуючих в Україні державних житлових програм, оскільки рівень орендної плати (близько 2 тис. грн на місяць) та відсутність «першого внеску» дозволить скористатися цією програмою сім’ям із середньостатистичними доходами (3-6 тис. грн на місяць), які перебувають на квартирному обліку.

 

Проте програма оренди житла з правом викупу, використовуючи механізм оренди як інструмент, орієнтована на формування сектору власників житла. І тому не може розглядатися як повноцінний засіб розвитку саме сектору орендного житла. Розвиток сектору орендного житла має стати  важливим напрямком державної житлової політики[20]. Для реалізації зазначеної стратегії, на нашу думку, необхідно здійснити наступні кроки:

 

1. З метою комплексного вивчення дійсного стану ринку оренди житла в Україні забезпечити проведення комплексних соціологічних та статистичних досліджень сектору орендного житла.  

 

2. З метою підвищення рівня доступності житла для громадян та створення легального ринку оренди житла Кабінету Міністрів України забезпечити розробку та реалізацію окремої Державної програми будівництва доступного орендного житла в Україні. Така програма має передбачати:

– поетапне збільшення частки орендного житла до 5-10 % від загальних обсягів новозбудованого житла. Орієнтовні обсяги коштів, необхідних для реалізації програми, складають 3-6 млрд грн щорічно;

– розробку та впровадження типових проектів будівництва орендних будинків із квартирами економ-класу;

– забезпечення вартості будівництва 1 м²доступного орендного житла на рівні не вище 6000 грн. Такий показник дасть можливість – за умови повернення власнику житла вкладених в будівництво коштів протягом 10 років – забезпечити орендну плату в межах 1750-2500 грн на місяць (без врахування комунальних платежів), яка відповідала б купівельній спроможності сімей із середньостатистичними доходами.

 

Будівництво доступного орендного житла може відбуватися шляхом:

а) державного фінансування будівництва орендного житла;

б) залучення коштів приватних інвесторів та використання механізмів державно-приватного партнерства й державної підтримки. 

 

Враховуючи високу ціну кредитних ресурсів в Україні, слід очікувати, що будівництво доступного орендного житла приватними інвесторами за умови державної підтримки такого будівництва в найближчий час не стане оптимальним шляхом вирішення зазначеної проблеми[21]. Очевидно, що основним суб’єктом реалізації програми будівництва доступного орендного житла має бути держава. Було б доцільно створити відповідний спеціалізований державний орган (наприклад, Державне агентство розвитку доступного орендного житла), який би виконував функцію інвестора (в процесі будівництва) та власника орендного житлового фонду, або реалізувати відповідну програму як національний проект.

 

3. З метою збільшення пропозиції орендного житла необхідно вжити заходи, які стимулюватимуть будівельно-інвестиційні компанії здавати в тимчасову оренду порожні квартири в новобудовах. Зокрема, необхідно зменшити ставку оподаткування (звільнити від оподаткування) такі орендні операції та спростити процедуру виселення орендаря такого житла[22].    

 

4. З метою підвищення якості ринку орендного житла необхідно вжити заходи, які сприятимуть його легалізації. Враховуючи правові та організаційні труднощі процесу виявлення нелегальної оренди, основні зусилля державних органів слід направити на створення як для орендодавців, так для орендарів стимулів для виходу із «тіні». Ця цього необхідно забезпечити:

а) знизити ставку оподаткування доходу від орендних операцій;  

б) надати орендарям житла, які перебувають на квартирному обліку, право на отримання податкової соціальної пільги у розмірі, що дорівнює 100 відсоткам розміру прожиткового мінімуму для працездатної особи.

 

5. Оскільки одним із ключових гравців на ринку оренди житла є ріелтор (ріелторські компанії), необхідно прийняти закон про ріелторську діяльність.  

 

6. Враховуючи велику роль, яку відіграють в процесах регулювання ринку оренди житла громадські організації наймачів житла, слід забезпечити державне сприяння громадським ініціативам, направленим на створення в Україні національної організації захисту прав та інтересів квартиронаймачів. 

 

Відділ соціальної політики

 (О.А. Більовський)