Анотація
В аналітичній записці розглядаються структурно-функціональні особливості ринку житла в Україні та його нинішній стан. Сформульовано рекомендації щодо необхідних кроків держави у сфері державного регулювання ринку житла, які б сприяли підвищенню рівня доступності житла для громадян, які потребують поліпшення житлових умов, та стимулювали розвиток вітчизняної будівельної галузі.
Щодо стану ринку житла в Українi та заходи з його державного регулювання
Ринок житла займає важливе місце в структурі національної економіки. Зокрема, він забезпечує зв’язок між споживачем житла та його виробником – будівельною галуззю, визначає співвідношення між попитом на житло та його пропозицією, встановлює економічно виважені ціни на житло, визначає цінові орієнтири для державних житлових програм, визначає найефективніші форми використання житла, є інструментом перерозподілу житла між громадянами тощо.
Сучасний український ринок житла почав формуватися на початку 90-х років ХХ століття як складник процесу переходу від планової до ринкової моделі економіки. Його поява стала можливою завдяки приватизації значної частки житлового фонду, прийняттю низки законодавчих актів, які заклали інституційні основи ринку житлової нерухомості, створили умови для залучення у сферу житлового будівництва коштів приватних компаній та громадян.
Вітчизняний ринок житла належить до категорії дефіцитних ринків, які розвиваються. Для зазначеної категорії ринків характерним є зростання цін та доходів в довгостроковому періоді, при цьому темпи зростання цін є вищими за темпи зростання доходів. Така ситуація, як правило, виникає в періоди зростання економіки, коли потреба населення в житлі є значною внаслідок низького рівня забезпеченості житлом і недостатніх обсягів житлового будівництва, що призводить до дефіциту житла на ринку[1]. Появі в Україні саме такого типу ринку сприяли низькі показники житлової забезпеченості громадян житлом в радянські часи, а також значне зниження обсягів житлового будівництва, яке відбулося протягом 1991-2000 рр. Середній рівень житлової забезпеченості в Україні в розрахунку на 1 особу складає 23,7 м2 (2012 р.) – в 2-3 рази менше, ніж в європейських країнах. Протягом 2000-х років щорічно в експлуатацію вводилося від 62 тис. до 95 тис. одиниць житла – від 1,3 (2003 р.) до 2 (2012 р.) одиниць в розрахунку на 1000 осіб, тоді як середній європейський показник складає 3,3 одиниці на 1000 осіб (2012 р.).
Однією із особливостей дефіцитних ринків, що розвиваються, є нерівномірний, хвилеподібний характер їхнього зростання[2]. Вітчизняні експерти виділяють два основні цикли розвитку ринку житлової нерухомості в Україні.
Перший цикл мав місце з 1992 р. по вересень 2001 р. В 1992 р. загальна площа житлового фонду складала 944,7 млн м2 – 17,9 млн одиниць житла. В період з 1992 до середини 1996 р. щорічно на ринку оберталося 2,4 – 5 % квартир та садиб[3]. Оскільки обсяги пропозиції були значно меншими від обсягів попиту, спостерігалося значне підвищення цін на житлову нерухомість. Останні досягли абсолютного максимуму у ІІ-ІV кварталах 1997 р. В Києві середня ціна перевищила 450 дол. США за 1 м2. Ціновий показник 200 дол. за 1 м2 було перевищено у Львові, Одесі, а також у Тернополі, Хмельницькому, Івано-Франківську, Вінниці. На піку зростання цін в межах першого циклу показник купівельної спроможності заробітної плати на ринку житла (співвідношення між величиною середньої заробітної плати та вартістю 1 м2 ) перебував у діапазоні 0,17 - 0,73 (в залежності від регіону)[4].
Другий цикл розвитку українського ринку нерухомості почався у вересні 2001 р. і триває дотепер. Протягом 2000-х років процеси на ринку житла відбувалися в умовах розширення інфраструктури ринку, впровадження ринкових механізмів будівництва житла, розвитку іпотечного кредитування. Поступове зростання цін, яке розпочалося у вересні 2001 р., в 2006-2008 рр. набуло ажіотажно-спекулятивного характеру, втративши зв’язок із динамікою реальних доходів населення. На ринку житла сформувалася «цінова бульбашка». Найвищих значень ціни досягли влітку 2008 р. В Києві середня ціна 1 м2 досягла 4400 дол. США., у Львові – 2400 дол., в Одесі, Рівному, Дніпропетровську, Донецьку – 1900 дол.[5] В 2008 р. показник купівельної спроможності середньої заробітної плати на ринку житла сягнув рекордно низьких позначок – 0,07[6] у м. Києві та 0,17 в Одесі, Рівному, Дніпропетровську, Донецьку.
Серед причин, що спричинили стрімке зростання цін на житлову нерухомість в межах другого циклу, окрім дефіциту житла та зростання доходів окремих категорій населення, слід назвати:
1. Стрімке зростання обсягів іпотечного кредитування. За даними Української національної іпотечної асоціації, в 2004-2008 рр. темпи зростання іпотечного портфеля складали від 41 % до 232 % (Рис. 1).
2. Зростання інвестиційного попиту на житло. За даними Української гільдії ріелторів, у структурі попиту на житлову нерухомість частка спекулятивного попиту в 2007 р. складала 45 %;
3. Політика забудовників, спрямована на отримання високих прибутків. За оцінками вітчизняних експертів, на первинному ринку питома вага прибутку забудовника в структурі ціни пропозиції на початок 2008 р. в середньому перевищувала 40 %, а вартість фінансування – 20 %[7]. Ситуацію ускладнювало штучне стримування конкуренції серед забудовників, зокрема, ускладнена процедура набуття прав на земельні ділянки під забудову.
В серпні 2008 р. ринок вступив у фазу обвального падіння цін. З серпня 2008 р. по травень 2009 р. відбулося значне – майже у 2 рази – падіння цін на житлову нерухомість. Щомісячні темпи падіння складали понад 20 %[8]. Кількість угод з купівлі-продажу скоротилася до 10 % їхнього докризового рівня.
Проте, за оцінками експертів, у період кризи 2008-2009 рр. ринок житлової нерухомості не досяг свого «цінового дна». Реальне падіння цін на житлову нерухомість виявилось значно меншим від очікуваного, що стало причиною входження ринку у стан депресивної стабілізації, в якому він перебуває досі.
З травня 2009 р. до кінця 2013 р. ціни купівлі-продажу об’єктів житлової нерухомості, попри окремі тимчасові коливання, залишаються майже незмінними. В другому кварталі 2013 р. середні ціни на житло на первинному/вторинному ринку в шести найбільших містах України (серединна зона міста) перебували в діапазоні 662-1509 дол. США за 1 м2 [9] (Рис. 2)
В обласних центрах та м. Севастополі середні ціни на житло на первинному/вторинному ринку перебували в діапазоні 539-1058 дол. США за 1 м2 [10]:
В другому кварталі 2013 р. показник купівельної спроможності середньої по Україні заробітної плати на первинному ринку житла складав 0,27-0,77 м2 , на вторинному – 0,28-0,63 м2 (Рис. 4).
Для порівняння: в окремих країнах Європи зазначений показник знаходився в діапазоні 0,69-1,78 – для первинного ринку і 0,93-3,34 – для вторинного ринку (Рис.5):
Кількість угод на ринку житлової нерухомості залишається обмеженою. За даними Держстату України[11], за інформацією 362 підприємств, що звітували за свою діяльність в 2012 р. і основним видом діяльності яких було надання посередницьких послуг при операціях з нерухомістю, в 2012 р. було завершено 6069 угод з житловим фондом, з яких угоди з купівлі-продажу складали 4804. Кількість об’єктів нерухомості житлового фонду, що брали участь у завершених угодах з купівлі-продажу, у 2012 році складала 4806, а їхня загальна площа – 245,8 тис. м2.
Серед регіонів лідерами за кількістю об’єктів, щодо яких було здійснено купівлю-продаж, були Донецька обл. – 704; Київ – 620; Одеська – 607; Харківська – 580; Севастополь – 320 (Рис. 6).
Внаслідок обмеженої кількості транзакцій окремі цінові коливання, які мають місце на ринку житлової нерухомості, не є показовими щодо основних цінових тенденцій (трендів)[12]. Це значно ускладнює об’єктивну оцінку нинішнього стану та подальших перспектив розвитку ринку, звужує можливості прогнозування. Зазначеній ситуації сприяє і відсутність офіційної інформації щодо цінової динаміки, оскільки наразі Державна служба статистики не веде розрахунки індексу цін на нерухомість. Цим займаються виключно приватні ріелторські компанії та експерти з нерухомості[13].
Оцінюючи процеси, які мають місце на ринку житла, а також загальні макроекономічні процеси, з високою ймовірністю слід очікувати, що ринок житла в Україні й надалі перебуватиме в стані депресивної стабільності[14]. Основним трендом його розвитку буде подальше повільне зниження цін[15]. Проте, на нашу думку, наявних темпів зниження цін на житлову нерухомість буде недостатньо для того, щоб забезпечити самостійний вихід ринку із його нинішнього депресивного стану. Ключовим елементом цього процесу має стати активізація діяльності держави, спрямована на регулювання процесів
(у першу чергу цінових), які відбуваються на ринку житла.
Рекомендації.
Основною умовою виходу ринку житлової нерухомості із стану депресивної стабільності і, відповідно, основним напрямком діяльності держави у цій сфері має бути встановлення більш ефективного балансу між платоспроможним попитом та ціновою пропозицією, який би сприяв зростанню обсягів житлового будівництва та створював сприятливі умови для вирішення житлових проблем громадянами, які потребують поліпшення житлових умов.
Для досягнення такого балансу необхідно:
1. В межах державної житлової політики вжити комплекс заходів, спрямованих на подолання дефіцитного характеру ринку, які сприяли б збільшенню ринкової пропозиції житла, а також зниженню ринкових цін на нього.
1.1. Ключовим елементом такої державної політики має стати державне стимулювання будівництва доступного житла. Серед заходів, які б сприяли збільшенню обсягів будівництво доступного житла, слід назвати наступні:
а) створення ефективного економічного механізму будівництва доступного житла, що, зокрема, передбачає:
– законодавче визначення критеріїв доступного житла;
– забезпечення використання показника собівартості будівництва як основи встановлення економічно і соціально обґрунтованої ціни на доступне житло;
– впровадження механізму розрахунку та моніторингу собівартості будівництва доступного житла;
– створення механізму безкоштовного виділення державою землі під будівництво доступного житла;
– впровадження механізму державного замовлення на будівництво доступного житла;
b) збільшення обсягів державного фінансування будівництва доступного житла;
с) надання державної підтримки будівельним організаціям, які здійснюють будівництво доступного житла. Зокрема, слід передбачити надання державою пільг щодо сплати ПДВ та податку на прибуток для тих забудовників, які здійснюють будівництво та продаж житла, яке відповідає критеріям доступного;
d) залучення механізму приватно-державного партнерства до процесу будівництва доступного житла;
1.2. Враховуючи необхідність збільшення пропозиції житла та зниження ринкових цін на цього, необхідно стимулювати розвиток конкуренції на ринку будівництва житла, забезпечити подальше зниження адміністративних бар’єрів;
1.3. З метою збільшення ринкової пропозиції житла доцільно диференціювати нерухомість з підвищеною ставкою для житла, яке не використовується власником як місце постійного проживання і не надається іншим громадянам в оренду;
1.4. Враховуючи гостроту житлової проблеми в Україні, необхідно створити умови для збільшення обсягів індивідуального житлового будівництва. Ключовим кроком у цьому напрямку має стати створення механізму виділення державою землі громадянам, які потребують поліпшення житлових умов, під індивідуальне житлове будівництво. При цьому слід забезпечити прозорість роботи зазначеного механізму, а також вжити заходи, направлені на недопущення зловживань, зокрема, таких як отримання землі з метою її подальшого перепродажу.
1.5. З метою недопущення стрімкого та неконтрольованого зростання цін на ринку житлової нерухомості та утворення на ньому «цінових бульбашок» необхідно в середньостроковій перспективі впровадити механізм обмеження інвестиційного попиту на житло. Основою такого механізму мав би стати податок на придбання другої і кожної наступної одиниці житла;
1.6. Впровадити систему державного статистичного моніторингу цін на житлову нерухомість, яка б дозволила учасникам ринку та державі мати об’єктивне уявлення щодо стану та тенденцій розвитку ринку житлової нерухомості.
2. Важливим напрямком державної житлової політики, який сприяв би встановленню ефективного балансу між попитом та пропозицією на ринку житла, є збільшення купівельної спроможності громадян, які потребують поліпшення житлових умов та перебувають на квартирному обліку.
2.1. Враховуючи, що на сьогодні основним інструментом підвищення платоспроможного попиту вказаної категорії домогосподарств є загальнодержавні житлові програми, такі як Державна програма будівництва та придбання доступного житла на 2010-2017 рр. та механізм здешевлення іпотечних кредитів («державна іпотека» 13+3 % ), необхідно забезпечити збільшення обсягів фінансування цих програм;
2.2. Продовжити роботу органів державної влади, спрямовану на зниження ринкової ставки іпотечного кредитування;
2.3. Звільнити громадян, які потребують поліпшення житлових умов та перебувають на квартирному обліку, від сплати державного мита за посвідчення договорів відчуження житлових будинків, квартир, кімнат, дач, садових будинків, гаражів, а також інших об'єктів нерухомого майна, які перебувають у власності громадянина, що здійснює таке відчуження, для чого внести відповідні зміні у статтю 4 декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93[16].
2.4. Надати громадянам, які потребують поліпшення житлових умов та перебувають на квартирному обліку, право на одноразове отримання майнового податкового вирахування у разі придбання ними житла, для чого необхідно внести відповідну норму до Податкового кодексу України.
Відділ соціальної політики
(О. А. Більовський)
[1] Стерник Г.М., Стерник С.Г. Типология рынков недвижимости по склонности к образованию ценовых пузырей // Вопросы имущественной политики – практический опыт. – № 8 (95) – 2009. – с. 46.
[2] Стерник Г.М., Стерник С. Г. Основная закономерность развивающихся рынков недвижимости // Имущественные отношения в РФ, – № 11 (86), – 2008. – с. 14.
[3] Тенденції ринку нерухомості України: реалії та прогнози. 2007-2013: монографія / за ред. О.І. Драпіковського, І.Б. Іванової. – К.: «Арт Економі». – 2012. – с. 9.
[4] Якщо на середню українську зарплату в 1997 р. в Кіровограді можна було купити на ринку житлової нерухомості 0,73 м2, то в Києві лише 0,17 м2.
[5] Тенденції ринку нерухомості України: реалії та прогнози. 2007-2013: монографія/ за ред. О.І. Драпіковського, І.Б. Іванової. – К.: «Арт Економі». – 2012. – с. 20.
[6] Курс долара США у серпні 2008 році складав 484 грн. за 100 од. – Режим доступу: http://search.ligazakon.ua/l_doc2.nsf/link1/SPDG2008.html
О.І. Драпіковського, І.Б. Іванової. – К.: «Арт Економі». – 2012. – с. 38.
[8] Там само.
[9] Данні щодо цін на первинному ринку м. Дніпропетровська відповідають цінам серединної наближеної зони.
[10] Данні щодо цін на первинному ринку м. Кіровограда відсутні.
[11] Надання посередницьких послуг при операціях з нерухомістю в 2012 році. Експрес-випуск. Державна служба статистики України. – Режим доступу: http://www.ukrstat.gov.ua/
[12] Довідково: Коливання ринку нерухомості (real estate fluctuations) – це короткострокові коливання цін та орендних ставок. На відміну від тенденцій ринку нерухомості (real estate trends), які є середньо- та довгостроковими змінами ринку, такі коливання, як правило, не є наслідком взаємодії попиту та пропозиції. Причиною коливань є сили, які діють на ринок ззовні. Тенденції ринку нерухомості складаються під впливом попиту та пропозиції. Вони є наслідками економічної ситуації, що складається в країні (збільшення доходів населення, приплив капіталу тощо).
[13] За словами Голови Держстату України О. Осауленка, очолювана ним установа незабаром почне розраховувати індекс цін на нерухомість: «В межах наближення до стандартів ЄС, ми вводимо обчислення нерухомості і маємо надію, що це буде один із найбільш востребуваним показників серед наших користувачів. Проблема житла та цін на нього турбує всіх громадян». О. Осауленко очікує, що дані Держстату суттєво відрізнятимуться від даних ріелторів, оскільки Держстат має можливості отримувати більш повні дані, які охоплюють усю країну. – Режим доступу: http://ru.tsn.ua.
[14] Нинішній стан депресивної стабілізації ринку житлової нерухомості в Україні контрастує із процесами, що відбуваються на ринку житла Росії. Так, за оцінками російських експертів інвестиційний колапс 2009-2010 рр. на ринку будівництва житла в основному подолано. В 2012 році в Росії спостерігалося хоча й повільне, але впевнене відновлення цін та обсягів введення житла в експлуатацію. В 30 % міст, де проводилися спостереження, ціни на нерухомість досягли докризового рівня. В решті міст вихід на цей рівень очікується протягом 2013 – початку 2014 року. – Див.: Стерник Г.М. Рынок жилья городов России в 2012 году: медленное, но уверенное восстановление. – Режим доступа: http://realtymarket.ru.
[15] Про наявність такої тенденції свідчить, на нашу думку, зниження на 2-5 % цін на житлову нерухомість в усіх 10 столичних адміністративним районах м. Києва за період з травня 2012 р. по травень 2013 р. Тенденція зниження цін спостерігається також і в інших містах України. Так, у Львові у першому півріччі 2013 р. ціни знизилися у 3 із 5 районів міста, тоді як збільшилися в 1 районі. В Дніпропетровську із 8 районів зниження мало місце у 4 районах, збільшення – у 3 районах. В Харкові із 9 районів зниження відбувалося у 4, збільшення – в 2 районах. В Одесі з зниження спостерігалося в 3 районах із 4, в одному – залишалися стабільними. – Джерело: Исследование рынка недвижимости город Киев. Май 2013 г., – с. 12. – Режим доступа: http://www.olimp.net.ua.
[16] Відповідно до декрету Кабінету Міністрів України «Про державне мито» від 21.01.1993 № 7-93 розмір державного мита складає 1 % суми договору, але не менше одного неоподатковуваного мінімуму доходів громадян.