"Щодо напрямів антикризової політики у будівельному секторі України". Аналітична записка

Анотація

 

Наведені результати аналізу показників будівництва в Україні, виявлено проблеми, спричинені кризовим становищем у будівництві, надані рекомендації щодо напрямків антикризової політики у будівельному секторі економіки.

ЩОДО НАПРЯМІВ АНТИКРИЗОВОЇ ПОЛІТИКИ У БУДІВЕЛЬНОМУ СЕКТОРІ УКРАЇНИ

 

Показники будівельного сектору вітчизняної економіки під час кризи знижувалися випереджаючими темпами у порівнянні з загальними макроекономічними показниками. У 2009 р. валовий внутрішній продукт у порівнянні з 2008 р. зменшився на 15,1 %, промислове виробництво – на 21,9 %, інвестиції в основний капітал - на 41,5 %, обсяг будівельних робіт - на 48,2 %.

 

Оцінка поточного стану будівельного сектору економіки України на тлі сучасної інвестиційної ситуації свідчить про зменшення його частки у структурі економіки (табл. 1).

 

Таблиця 1

Будівельний сектор у структурі економіки¹

(відсотків)

¹ Національні рахунки України за 2008 р. Ст. зб. / Держкомстат України. – К., 2010. – С. 43-47;

² Експрес-випуск Держкомстату України „Валовий внутрішній продукт і валовий національний доход України” № 78 від 31.03.2010;

³Експрес-випуски Держкомстату України „Валовий внутрішній продукт і валовий національний доход України” 162 від 30.06.10, № 238 від 30.09.10

 

Про негативні тенденціїї у будівельному секторі свідчать показники реалізації його продукції, стан основних засобів, фінансові результати і чисельність зайнятих у будівництві, показники заробітної плати у цьому секторі тощо (табл. 2).

 

Таблиця 2

Основні показники будівельного сектору¹

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

¹ Діяльність суб’єктів господарювання. 2009. Стат. зб. / Держкомстат України. – К., 2010.

² Обсяг випуску будівельної продукції

³ Дані за І півріччя обчислюються Держкомстатом України без малих підприємств

 

Зниження обсягів виконання будівельних робіт у 2009 р. відбулося у всіх регіонах України. У січні-листопаді 2010 р. відбулося лише незначне пожвавлення (табл. 3).

 

Таблиця 3

Індекси обсягів виконаних будівельних робіт в Україні¹

 

¹Складено на основі інформації Держкомстату України. ––http://www.ukrstat.gov.ua.

 

Внаслідок невизначеності ситуації на ринку нерухомості у структурі будівельних робіт знизився обсяг робіт з підготовки будівельних майданчиків, що зменшить будівельний заділ і заважатиме ритмічному введенню об’єктів у експлуатацію після кризи.

 

Зазначимо, що при загальному зниженні обсягів будівельно-монтажних робіт (БМР) в Україні окремі регіони змінили свої позиції у регіональній структурі обсягів БМР. За результатами 2009 р. порівняно з 2008 р. підвищилася частка Автономної Республіки Крим (з 4,3 % до 5,2), Дніпропетровської області (з 5,6 % до 5,9 %), Львівської області (з 5, 3% до 5,6 %), Одеської області (з 4,6 % до 5,6 %), Полтавської області (з 3,3 % до 4,5 %), Рівненської області (з 1,1 % до 2,4 %), Харківської області (з 6,1 % до 7,5 %), Чернівецької області (з 1,9 % до 2,2 %), Житомирської області (з 1 % до 1,3 %), Закарпатської області (з 1 % до 1,3 %). Навпаки, знизилася частка м. Києва (з 28,7 % до 24,8 %), Донецької області (з 11,4 % до 9,3 %), Івано-Франківської (з 2,1 % до 1,6 %), Черкаської області (з 1,5 % до 1,3 %), Волинської області (з 1,3 % до 0,9 %).

 

Найменше постраждало від кризи будівництво комерційної нерухомості. Інвестори в Україні завжди віддавали перевагу офісним проектам, що пояснюється їх порівняно швидкою окупністю1. Проте нове будівництво таких об’єктів, починаючи з 2009 р., призупинено, значна частина розпочатих об’єктів лишається незавершеними. Зміни на ринку нерухомості полягають в переміщенні багатьох орендарів в офіси нижчого класу. У першому півріччі 2010 р. збільшився попит на приміщення площею 50-100 м² та понад 300 м². Орендарями, в основному, виступали представники середнього і великого бізнесу, які прагнуть об’єднати підрозділи в одному будинку. Малий бізнес в основному орендував приміщення в житлових будинках.

 

У зв’язку з тим, що вартість квадратного метра комерційної нерухомості за час кризи зменшилася в середньому на третину, саме зараз з’явилася можливість замість оренди офісних приміщень здійснити інвестиції у їх придбання. Прогнозується, що із підвищенням ділової активності на початку 2011 р. ціни на офіси підуть вгору. Водночас обсяг введених в експлуатацію офісних приміщень у 2009 р. проти 2008 р. скоротився майже на 30 %, а нове будівництво було вельми малим2.

 

Фінансово-економічна криза і зниження попиту на нерухомість негативно позначаються на інвестуванні житлового будівництва. Показники його в Україні у 2009 р. різко знизилися (табл. 4). Разом з цим зменшилися відрахування на соціальну інфраструктуру, а відповідно - і обсяги будівництва об’єктів соціальної сфери.

 

Таблиця 4

Житлове будівництво в Україні¹

 

¹Стат. щорічник України за 2008 рік / Держкомстат України. – К., 2009. – С.219, 221.

²Держкомстат України „Введення в експлуатацію житла” // www.ukrstat.gov.ua.

³Капітальні інвестиції в Україні у 2009 р. Стат. бюл. / Держкомстат України. – К., 2010.

 

Сектор житлової нерухомості України на певний час втратив інвестиційну привабливість, про що свідчать звіти основних світових агентств нерухомості. Згідно індексу Jones Lang LaSalle «Прозорість ринків нерухомості 2010» Україна за період 2008-2010 рр. втратила дві позиції і посідає 47 місце у групі «напівпрозорий рівень». Місце визначається за сукупним рівнем результативності ринку, якості регуляторної політики, прозорості транзакційних процесів, ризиків у сфері кредитування. Зазначимо, що Росія посідає 35 місце у тій самій груп, що й Україна. Казахстан і Білорусь знаходяться у групі «низький рівень прозорості» і посідають відповідно 70 та 78 місце.

 

Згідно даних консалтингової компанії EС Harris Research “International Bulletin, Summer 2010” у рейтингу 50 країн за цінами будівництва, житлової та комерційної нерухомості Україна має суттєві конкурентні переваги у порівнянні з багатьма європейськими країнами. Рейтинг визначається у порівнянні з рівнем цін у Великобританіі. При визначенні цін бралися до уваги витрати на зведення об’єктів західноєвропейського зразку, у т.ч. витрати на укладання контрактів, пошук матеріалів, найм робочої сили.

 

За підсумками 2009 р. показники житлового будівництва знизилися у порівнянні з 2008 р. у всіх регіонах України (табл. 5).

 

Таблиця 5

Житлове будівництво в регіонах України в 2009 р.

 

¹ Складено за інформацією Держкомстату України. - http://www.ukrstat.gov.ua.

² Капітальні інвестиції в Україні у 2009 р. Стат. бюл. / Держкомстат України. – К., 2010.

 

Загальною вадою організації будівництва в Україні є високі транзакційні витрати, пов’язані із громіздкою системою отримання дозволів і погоджень3. За рейтингом Світового Банку, Україна за дозвільним законодавством у будівництві знаходиться на 179 місці зі 183 країн.

 

Спостерігається тенденція зростання цін на продукцію галузей, що забезпечують будівництво. Індекс цін деревообробної продукції у 2008 р. становив 114,1 %, у 2009 р. – 109,6 %, індекс цін металургійної продукції – відповідно 119,2 % і 117,2 %, індекс цін будівельних матеріалів – 125,1 % і 104,2 %.

 

Водночас, розвитку будівництва в Україні можуть сприяти наступні тенденції: зниження під час кризи цін на житлову нерухомість (за даними Global Property Guide ціни на житло в Україні у І кв. 2010 р. проти І кв. 2009 р., зменшилися на 21,4 %); відновлення кредитування будівництва (обсяг нових кредитів будівельним організаціям у травні 2010 р. становив 1,5 млрд грн, у червні – 1,9 млрд грн, у липні – 2,5 млрд грн).

 

Певною мірою збалансуванню ринку житла можуть сприяти положення Податкового кодексу щодо оподаткування "понадлімітних" площ житлової нерухомості, що змусить власників виставити їх на продаж. Зниженню вартості житла може сприятиме й продаж квартир, які раніше були у заставі за іпотекою.

 

Передумовами активізації будівельної діяльності можуть стати також дефіцит комерційної нерухомості та певна активізація ринку комерційної нерухомості після стабілізації цін на неї; збільшення замовлень на лінійне будівництво у звязку з необхідністю розвитку транзитного потенціалу; реалізація інфраструктурних проектів, пов’язаних з проведенням Євро-2012; затвердження комплексу національних проектів.

 

Рекомендації

Враховуючи інерційність інвестиційно-будівельного процесу і відсутність заділу на наступні роки, можна прогнозувати, що відновлення обсягів реалізованої продукції у будівництві відбудеться не раніше другого півріччя 2012 р. З метою стимулювання позитивних відновлювальних процесів у будівельному секторі слід врахувати наступне.

1. Важливими умовами збільшення фінансування будівництва є дотримання загальної норми інвестування щонайменше на рівні 25 % до ВВП; створення системи інституційних інвесторів і активізація фінансових ринків у регіонах; закріплення тенденції відновлення кредитування будівництва; коригування законодавства про іпотечні облігації і іпотечні кредити на придбання житла за рахунок встановлення залежності між ставками кредитування та інфляцією, встановлення пільгових умов і державних гарантій щодо іпотечного кредитування будівництва житла для окремих категорій населення (співробітників органів внутрішніх справ, вчителів тощо).

2. Міністерство регіонального розвитку і будівництва України разом з органами місцевої влади має розробити програму розвитку галузевої будівельної науки і проектування; ініціювати удосконалення законодавства у сфері містобудування на основі наближення до світових стандартів; забезпечити спрощення дозвільних процедур при одночасному підвищенні відповідальності забудовника за порушення вимог проектів, норм і стандартів; розробити пропозиції щодо збалансування темпів житлового будівництва і створення інженерних комунікацій.

3. Слід використати зменшення цін на комерційну нерухомість під час кризи і можливості швидкої окупності цих об’єктів в Україні для організації фондів змішаного фінансування інфраструктурних проектів Євро-2012 на основі максимального залучення приватних, у т. ч. іноземних інвестицій.

4. З метою залучення коштів вітчизняних та іноземних інвесторів у будівництво об’єктів в рамках реалізації затверджених Кабінетом Міністрів України національних проектів необхідно прискорити розробку техніко-економічних обґрунтувань по цих об’єктах.

5. Розгортанню житлового будівництва має сприяти національний проект «Доступне житло» за рахунок безоплатного надання в користування забудовнику, який здійснює будівництво такого житла, земельних ділянок та звільнення його від внесків на розвиток інженерної і соціальної інфраструктури; в рамках проекту слід передбачити створення сегменту орендного житла і стимулювання індивідуального житлового будівництва в сільській місцевості.

6. Кабінет Міністрів України має: ініціювати зміни до законодавчого регулювання земельно-правових відносин, спрямованих на сприяння будівельній діяльності; внести законопроект, в якому передбачити критерії доступного житла, категорії громадян, яким надаватиметься державна допомога на будівництво такого житла і порядок її надання, механізм визначення на конкурсній основі забудовника (замовника) доступного житла і умови його стимулювання.

7. Доцільно розглянути питання про створення компанії-девелопера за участю держави для реалізації національного проекту «Доступне житло», а також інших національних проектів, котра за умов прийнятної рентабельності (до 5 %) може забезпечити зниження ціни на нову нерухомість і створити конкуренцію на будівельному ринку.

8. Ключовою умовою стабілізації ринку житла слід вважати зменшення ставки по довгострокових кредитах до 10-12 % річних у гривні і встановлення більш тривалого терміну їх повернення, а також поновлення іпотечного кредитування за умов, що його відсоткова ставка має бути співставна з рівнем інфляції.

9. Через погіршення стану старих будинків Міністерству регіонального розвитку і будівництва України разом з місцевими органами влади і банківським установами доцільно розробити програму державної підтримки іпотечного кредитування капітального ремонту житла.

Відділ секторальної економіки

(А. Сухоруков, Т. Крупельницька)