В умовах воєнного стану виникла необхідність запровадити спрощений порядок доступу до земель для виробництва сільськогосподарської продукції. Передусім це пов’язано з тимчасовим призупиненням функціонування Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав, без чого неможливо набувати у власність та користуватися земельними ділянками за процедурами, які були чинними в мирний час. Окрім того, відповідно до частини 26 п. 2. ст. 15 «Повноваження військових адміністрацій» Закону України від 12.05.2015 р. № 389-VIII «Про правовий режим воєнного стану», повноваження щодо питань регулювання земельних відносин покладено на військові адміністрації населених пунктів на відповідній території[1], що також потребувало вдосконалення земельного законодавства.
З метою врегулювання деяких питань реєстрації земель та користування сільськогосподарськими землями, їх швидкого залучення до виробництва в умовах воєнного стану Верховна Рада України 24.03.2022 прийняла Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» № 2145-IX[2]. Закон запроваджує зміни в земельне законодавство, які на перше місце ставлять пріоритет суспільних (державних) інтересів над інтересами приватних осіб в умовах війни, тоді як інтереси й бажання власників і користувачів земельних ділянок подеколи можуть не враховувати. Водночас нові правові норми розраховано застосовувати лише в період воєнного часу. З відновленням мирного життя держава повернеться до звичних процедур регулювання земельних відносин.
Відповідно до закону, під час дії воєнного стану земельні відносини регулюються з урахуванням таких особливостей:
- Договори користування земельними ділянками автоматично поновлено. За даними Управління Верховного комісара ООН у справах біженців, на 6 квітня 2022 р. в Україні зареєстровано 7 млн внутрішніх переселенців та 4,3 млн біженців, які тимчасово виїхали за кордон[3]. Значна їх частина є землевласниками, а це значно ускладнює функціонування орендних земельних відносин у звичному режимі. Тому всі договори щодо передачі в користування земель сільськогосподарського призначення (договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту), термін дії яких закінчився після введення в Україні 24 лютого 2022 р. воєнного стану, вважають поновленими на 1 рік без волевиявлення сторін таких договорів та внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав.
- Змінено Порядок державної реєстрації договорів щодо землі. В умовах воєнного стану функціонування Державного земельного кадастру та Державного реєстру речових прав на нерухоме майно є обмеженим. За таких умов формування земельної ділянки з метою передачі її в оренду здійснюватимуть без внесення відомостей про таку земельну ділянку до Державного земельного кадастру (державної реєстрації) та присвоєння їй кадастрового номера, на підставі технічної документації із землеустрою щодо інвентаризації земель. Таку документацію розробляють за рішенням органу, уповноваженого передавати земельну ділянку в оренду, цей орган її і затверджує. Державну реєстрацію таких договорів здійснюють районні військові адміністрації в Книзі державної реєстрації землеволодінь і землекористувань в умовах воєнного стану. Права оренди та інші права на землю виникають з моменту проведення державної реєстрації відповідних договорів.
- Районним військовим адміністраціям надано право передавати в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності (окрім тих, що перебувають у постійному користуванні осіб, які не належать до державних, комунальних підприємств, установ, організацій), а також земельні ділянки, що залишилися в колективній власності колективного сільськогосподарського підприємства, кооперативу чи акціонерного товариства, а також нерозподілені та невитребувані земельні ділянки і земельні частки (паї). Розмір орендної плати не може перевищувати 8 % нормативної грошової оцінки земельної ділянки (визначається від середньої нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по області).
- Постійним землекористувачам надано право передавати належні їм сільськогосподарські землі державної і комунальної власності в оренду. Землекористувачі, які використовують земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної, комунальної власності на праві постійного користування (окрім державних, комунальних підприємств, установ, організацій), емфітевзису, можуть передавати такі ділянки в оренду строком до одного року для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
- Орендарям і суборендарям сільськогосподарських земель надано право передавати належні їм права оренди та суборенди іншим агровиробникам. Орендарі, суборендарі земельних ділянок сільськогосподарського призначення всіх форм власності можуть передавати на строк до одного року належне їм право оренди, суборенди іншій особі для використання земельної ділянки за цільовим призначенням. Це здійснюють без згоди власника ділянки на підставі письмового договору про передачу права землекористування між землекористувачем та особою, якій передають право користування землею.
- Забезпечено швидку передачу земельних ділянок у користування районних військових адміністрацій завдяки укладенню договорів оренди землі лише в електронній формі та здійсненню передачі в оренду земельних ділянок без проведення земельних торгів. Такий однорічний договір оренди землі не можна буде поновлювати, укладати на новий строк, і він припинятиметься зі спливом свого терміну.
- Упроваджено низку заборон у сфері земельних відносин. З метою уникнення зловживань на час воєнного періоду заборонено: безоплатна передача земель державної, комунальної власності у приватну власність; формування земельних ділянок (окрім тих, що передають в оренду військовими адміністраціями); земельні торги щодо прав оренди, емфітевзису; суперфіцію щодо земельних ділянок державної, комунальної власності сільськогосподарського призначення.
Завдяки цьому Закону спрощено механізм набуття прав на земельні ділянки сільськогосподарського призначення. Це дасть змогу оперативно надати для цілей товарного сільськогосподарського виробництва близько 20 тис. га земель комунальної власності, які було підготовлено для передачі в оренду на земельних торгах. Також створено правові передумови для ведення у 2022 р. сільськогосподарського виробництва на 300 – 400 тис. га земель державної власності, які перебувають у постійному користуванні державних підприємств Мінагрополітики, НААН України, закладів освіти тощо. Це забезпечить одержання близько 1,4 млн т врожаю зернових культур цього року[4].
Хоч Закон дав змогу розв’язати ключові проблеми регулювання земельних відносин в умовах воєнного стану, певні аспекти потребують додаткового законодавчого врегулювання.
У зв’язку з тимчасовим призупиненням роботи Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Державного земельного кадастру, а також передачею повноважень щодо регулювання земельних відносин військовим адміністраціям населених пунктів, останнім треба роз’яснити особливості реєстрації договорів оренди в Книзі державної реєстрації землеволодінь і землекористувань та визначення осіб, які будуть уповноважені здійснювати відповідні процедури.
Окремо треба законодавчо визначити умови надання в оренду територіальними громадами земельних ділянок, що переходять до комунальної власності громад без державної реєстрації права комунальної власності на такі ділянки. Це пришвидшить надання земельних ділянок державної та комунальної власності в оренду для розміщення виробничих потужностей підприємств, переміщених із зони бойових дій, та спростить процес релокації.
Держгеокадастру України необхідно підготувати та розіслати військовим адміністраціям населених пунктів усереднені показники нормативної грошової оцінки земель на одиницю площі, які можна застосовувати в разі обов’язкового проведення нормативної грошової оцінки земель.
Окрім того, треба узгодити діяльність суб’єктів підприємництва з надання послуг із землеустрою, топографо-геодезичних і картографічних робіт, оцінки майна, експертної грошової оцінки земельних ділянок, яким у період воєнного стану Служба безпеки України має надати дозволи на виконання топографо-геодезичних вишукувань.
Отримуйте якісну та актуальну аналітику від НІСД у зручному для вас форматі:
- читайте нас у Telegram
- слухайте на Google Podcast
- дивіться на YouTube
Фото: НІСД
[1] Див.: URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/389-19
[2] Див.: URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2145-20#Text
[3] Див.: URL: https://chas.news/news/vnutrishnih-pereselentsiv-v-ukraini-vzhe-ponad-7…
[4] Пояснювальна записка до Проекту Закону «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану». URL: http://w1.c1.rada.gov.ua/pls/zweb2/webproc4_2?pf3516=7178&skl=10